湘阴县人民政府办公室关于印发《湘阴县房地产开发项目专项治理实施方案》的通知

湘阴政办发〔2014〕30号

 

各乡镇人民政府，县直及驻县各有关单位：

《湘阴县房地产开发项目专项治理实施方案》已经县人民政府同意，现印发给你们，请认真组织实施。

 

                                                  2014 年8 月8 日

 

湘阴县房地产开发项目专项治理实施方案

 

为进一步加强对房地产开发项目的监督管理，切实规范房地产开发建设行为，县人民政府决定在全县范围内开展房地产开发项目专项治理。为确保此次专项治理取得实效，促进和保障房地产业健康稳定发展，根据《中华人民共和国国土管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和《岳阳市城区建设用地容积率管理实施办法》等有关法律法规和文件规定，结合我县实际，制定本方案。

一、工作目标

通过此次专项治理，及时纠正房地产项目中变更规划调整容积率、雨水污水管网混接、降低绿化率和物业用房面积、违规开发“小产权房”等突出问题，依法查处房地产项目规划审批、土地管理、开发建设等环节中的违法违纪违规行为，进一步规范房地产项目开发建设秩序，促进房地产业健康发展。

二、清理范围及主要内容

（一）清理范围：全县2009年8月1日以来建设的所有房地产项目和所有违规开发的“小产权房”；对已进行过容积率清理的房地产项目进行“回头看”。

（二）清理的主要内容：1、容积率，重点清查总建筑面积与用地面积的比率同规划指标是否相符；2、建筑密度，重点核查项目用地范围内所有建筑的基底总面积与规划建设用地面积之比同规划指标是否相符；3、土地使用情况，主要检查土地出让价款是否按规定及时交清，土地使用面积与规划面积是否相符；4、配套建设的小区绿化面积、雨水污水分流管网、环卫配套设施是否达标，是否符合规划设计评审要求；5、物业管理用房建筑面积是否符合相关规定；6、违规开发“小产权房”情况；7、其他按政策应清理的内容。

三、工作步骤和方法

此次专项治理工作自2014年8月10日开始至11月30日结束，采取自查自纠和集中检查相结合的办法进行。治理期间，相关职能部门暂停涉嫌违规变更规划的房地产项目审批。

（一）文件清理阶段（8月10日—8月20日前）：对全县过来制定的有关房地产开发建设文件进行全面清理，对与上级文件精神不符的，按照“谁发布、谁纠正”的原则，提请或督促原发布机构予以纠正；对相关职能部门履职情况进行一次集中检查，重点查看是否按文件、程序操作，是否履行应尽的工作职责，在处理容积率有关问题上是否进行听证、公示和专家论证。

（二）自查自报阶段（8月21日—8月31日）：由全县各房地产企业进行自查自报，将批准的初始容积率方案、变更后的容积率方案、容积率变更前后的总平面图和土地价款缴纳情况、建筑密度、环卫设施、绿化率、配套管网、物业管理用房面积等指标进行汇总，报送县房地产开发项目专项治理工作领导小组办公室。同时，由县国土、规划、房产等职能部门将“小产权房”的摸底情况报领导小组办公室。

（三）集中复核阶段（9月1日至9月30日）：由县监察局牵头，联合县国土、规划、住建、房产等相关部门组成联合检查组，按照各房地产企业自查自报情况和“小产权房”摸底情况，对全县各房地产项目进行集中复核，全面掌握真实情况，认真清查突出问题。

（四）分类处理阶段（10月1日至10月31日）：根据检查组集中复核情况，由领导小组办公室拿出初步处理意见，经领导小组集体讨论后，报县人民政府研究决定处理。

（五）巩固提升阶段（11月1日至11月30日）：对专项治理工作情况进行全面总结，进一步建立健全房地产项目开发建设监管长效机制。

四、工作要求

（一）加强组织领导。县政府成立湘阴县房地产开发项目专项治理工作领导小组，由周太平任组长，易赤红任副组长，县监察、财政、国土、住建、规划、房产等相关单位主要负责人为成员，负责专项治理工作的组织领导和协调。领导小组下设办公室，由陈启寒兼任办公室主任，胡雪平兼任办公室副主任，办公地点设县规划局。领导小组及其办公室要切实履行牵头抓总责任，周密部署、精心组织，及时协调处理相关问题，确保专项治理工作顺利推进。各相关责任单位要明确一名副职专抓专管、一名专人负责，全力支持配合专项治理，确保各项工作任务落实到位。

（二）落实工作责任。县国土局主要负责核查房地产企业是否按照《国有建设用地使用权出让合同》的约定进行建设，并及时交清土地价款，做好“小产权房”土地性质、权属、面积、批准文书等方面的调查、清理工作。县规划局主要负责对房地产项目规划技术要求中容积率、建筑密度的清理认定，对“小产权房”的规划文书、核发条件、程序等情况进行调查摸底。县住建局主要负责核查规划技术要求中的环卫设施、管网建设和绿化率等相关配套建设是否到位，以及项目建设过程中是否规避监管等问题，做好“小产权房”报建手续的的清理认定工作。县房产局主要负责指导督促房地产企业进行自查自纠，核查物业用房是否按规定标准配置到位，做好“小产权房”办理房屋所有权登记手续的清理认定工作。县监察局主要负责对专项治理过程进行监督检查，对整改工作进行督查督办，对检查过程中发现的违纪违规行为进行查处，对涉嫌犯罪的移送司法机关依法处理。

（三）务求工作实效。整治工作领导小组和相关职能部门要按照“依法依规、查实查准”的要求，把专项治理的调查摸底、情况复核、处理处置等各环节工作抓紧抓实抓到位。清查要全面、深入、细致，不能有漏项，不能有例外；问题要如实反馈、公开通报；处理要依法依规，坚持标准、严格标准，不讲人情、不搞变通。对逃避、阻碍、不配合治理工作的房地产企业，要在新闻媒体上公开曝光，纳入“黑名单”管理，并提请原发证机关采取暂停办理相关手续、降低、吊销企业资质等措施，予以严肃处理。对在专项治理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，严格按照相关规定严肃追究有关责任单位和责任人的责任；涉嫌违法犯罪的，移送司法机关追究其法律责任。县房地产开发项目专项治理领导小组设立公开举报电话，及时受理群众举报；举报电话：2115655。   

   

附件：1、湘阴县房地产企业专项治理自查表

      2、初始容积率的认定标准

      3、相关问题处置办法

 

附件1：

湘阴县房地产项目专项治理自查表

企业名称（加盖公章）：                               年    月   日

备注：此表由房地产企业进行直查填报，于2014年8月20前报县专项治理工作领导小组办公室胡雪平主任（县监察局执法监察室），联系电话0730—2115655。

 

附件2 ：

初始容积率的认定标准

   

《中华人民共和国城乡规划法》实施以前，容积率等规划条件未纳入国有土地使用权出让合同的，初始容积率按以下原则确定：

（一）出让时已有经县人民政府批准的控制性详细规划的，以控制性详细规划确定的容积率为初始容积率；

（二）出让时没有经县人民政府批准的控制性详细规划，但已有经县人民政府批准的修建性详细规划的，以修建性详细规划确定的容积率为初始容积率（已核准的计入容积率的总建筑面积不变）；

（三）出让时既无经县人民政府批准的控制性详细规划，又无经县人民政府批准的修建性详细规划的，以宗地出让时所在地域级别基准地价设定的容积率为初始容积率；

（四）以现状挂牌的土地，按现状挂牌时核定的容积率为初始容积率。

第（一）、（二）、（四）项初始容积率由城乡规划主管部门确定，第（三）项初始容积率由县城乡规划主管部门商国土资源主管部门共同确定。

 

 

附件3：

相关问题处置办法

 

一、容积率问题的处置办法

（一）2013年6月16日以前调整容积率的房地产项目：

1、对企业自查和集中复核面积相符的房地产项目，认定为自查合格，对企业补缴土地价款优惠10%后，由企业依程序办理相关手续；2、对企业自查小于集中复核面积的房地产项目，认定为自查不合格，全额追缴土地价款。

（二）2013年6月16日以后调整容积率的房地产项目：依据《岳阳市城区建设用地容积率管理实施办法》的有关规定组织专家对需要调整容积率的房地产项目进行论证，不能调整的坚决不允许调整，严格按法规政策办事。

（三）进行回头看的调整过容积率的房地产项目：如果实际竣工的容积率面积大于最终规划的容积率面积，全额追缴土地价款，并由县规划部门对其作出处罚。

    二、土地出让问题的处置办法

（一）按照《国有建设用地出让合同》的约定，受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，限期交纳，并自滞纳之日起，每日按延迟支付款项的1‰向出让人缴纳违约金；超过规定期限的，直接解除合同。

（二）受让人超出出让合同约定的面积和范围用地的，按现行市场价评估价格补交土地价款；受让人未能按出让合同约定的用途用地的，依据相关政策及法律法规处理。

（三）增大商业面积的，则按增加部分的商业楼面地价补交土地价款。

三、绿化率问题的处置办法

（一）未按照绿化设计方案施工的，由县城市园林绿化行政主管部门责令其限期改正，对于整改不合格的，建设项目不得投入使用；

（二）挤压绿地面积的，经县城市园林绿化行政主管部门审核同意后，根据《湘阴县城市绿线管理办法》（湘阴政发〔2009〕8号）文件精神，按所缺面积缴纳异地绿化费。

四、环卫设施配套问题的处置办法

（一）根据《城市生活垃圾管理办法》（建设部157号）的规定，未按照城市生活垃圾治理规划和环境卫生设施标准配套建设城市生活垃圾收集设施的，由县环卫部门责令限期按规划要求改正，并处1万元以下罚款。

（二）城市生活垃圾处置设施未经验收或者验收不合格投入使用的，由相关主管部门责令改正，并处垃圾处置设施工程合同价款2%以上4%以下的罚款；整改后未按规划要求配套建设而造成损失的，承担相应的赔偿责任。

五、雨水污水管网问题的处置办法

根据《城镇排水与污水处理条例》（国务院令第641号），雨水、污水分流设施不达标，将雨水管网、污水管网相互混接的，由县城镇排水主管部门责令改正，处5万元以上10万元以下的罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任。

六、物业管理用房问题的处置办法

根据《物业管理条例》规定，物业管理用房建筑面积按照建设工程项目总建筑面积的3‰至5‰配置，最少不低于100平方米；分期开发建设的，建设单位按不少于先期开发建设的物业建筑面积5‰的比例配置。建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，由县房产部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。

七、违规开发“小产权房的处置办法

（一）对于正在建设的小产权房，县规划、国土等职能部门一律不得为其办理任何手续。凡违规办理的，严肃追究相关责任单位和责任人的责任。

（二）对于已经形成的小产权房，一律依法予以处置。