XYDR—2017—01006

湘阴政办发〔2017〕65号

各乡镇人民政府，街道办事处（拟设），工业园区、金龙新区、漕溪港临港产业新区，横岭湖（青山岛）省级自然保护区、鹅形山森林公园管理处，县直及驻县各单位：

《湘阴县不动产登记中若干问题的处理意见》已经县人民政府研究同意，现印发给你们，请认真遵照执行。

湘阴县人民政府办公室

2017年9月4日   

湘阴县不动产登记中若干问题的处理意见

为有效解决全县不动产统一登记工作中遇到的各类疑难和遗留问题，进一步规范不动产登记行为，保护权利人合法权益，保证不动产登记工作的稳定性和连续性，根据《不动产登记暂行条例》（国务院令第656号）、国务院《关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3号）、湖南省人民政府办公厅《关于进一步做好不动产登记工作的通知》（湘政办发〔2017〕39号）以及相关法律法规，本着尊重历史、实事求是、以民为本、方便群众的原则，结合我县实际，特制定本处理意见。

一、关于历史遗留问题的不动产登记

（一）单位房改房、集资房、经济适用房的不动产登记

1、属“两证”（房屋证、土地证）齐全的产权人，申请不动产登记的，按原证登记所确定的土地、房屋用途、面积、权属界址进行办理。

2、有房屋产权证书的产权人，申请不动产登记的，由县不动产登记中心会同原用地单位或其主管部门进行实地勘测，划分宗地界线，制作权属调查表，按划分的土地面积落宗，再根据原用地单位或其主管部门出具的书面意见，以及相关部门的批准文件，办理不动产首次登记。无批准文件的，属1987年《土地管理法》颁布实施前建成的，按历史性占地处理，以划拨、居住性质办理；属1987年《土地管理法》颁布实施后建成的，由县不动产登记中心提交县不动产统一登记协调领导小组研究处理。

3、房改房等房屋在办理不动产首次登记或换领不动产证书时，须在不动产登记簿及产权证书上注明房屋产权性质。

4、划拨土地上的房改房等房屋申请入市的，经县不动产统一登记协调领导小组办公室会同其主管部门和相关职能部门联审。符合交易条件的，由购房者按所购住房座落位置现时基准地价的10%补缴土地出让价款，以出让土地性质的商品住宅办理不动产登记，也可由卖方按交易额的1%缴纳土地收益金后，仍按划拨土地性质办理不动产登记。

5、房改房等房屋已交易转让并已办理房产过户，且发放房产证的不再审核，由持证者凭证书等合法权属来源资料，申请不动产登记。土地界址不清无法落宗或者土地性质不明的，按照第（一）项第2条相关规定办理。

（二）企业改制两个置换遗留问题的不动产登记

1、由原企业或上级主管部门单位组织申报，收集权属来源资料，划分权属界线，签订置换协议、组织实地测量等。

2、首次登记税费按企业改制的相关政策执行，其中属社会化服务的测量费用减半征收。

3、土地出让采用协议方式办理，土地出让金由原企业或上级主管部门组织资金显化后，再予以返还。

4、不能缴纳出让金的按划拨方式办理。

5、因历史原因原企业私自搭建的房屋、建筑物，报不县动产统一登记协调领导小组研究处理。

（三）平垸行洪、拆迁还建安置户的不动产登记

1、身份确认。属平垸行洪的，以原县平建办发放的证明为准，证件遗失的，以所在乡镇（街道）、村（社区）签字确认为准。属拆迁安置的，以洞庭控股集团或原县城建投以及各指挥部发放的征拆通知、证明或拆迁补偿协议为依据，相关依据遗失的，以拆迁、安置实施单位及现有主管单位证明为准。

2、原则上依法办理集体建设用地或国有划拨用地。

3、已办理规划、用地审批手续的，按批文办理首次登记；已建成未办理的，经县不动产统一登记协调领导小组组织县规划、国土等部门联合验收后，再办理首次登记。其相关手续补办和不动产登记中所涉税费收取，按原相关政策执行。

（四）城区集体住宅用地的不动产登记

城区建成区内原集体经济组织的所有成员全部转为城镇居民后，相关成员的集体建设住宅用地，经村（居）委会组织召开村（居）民小组代表大会三分之二以上代表通过后，可依法转为国有土地。所转范围内的单个城镇居民申请集体建设住宅用地转为国有土地的，须与当地村（居）民小组签订用地协议，经当地村（社区）、乡镇（街道）签字盖章认可，经县不动产统一登记协调领导小组审核同意后，方可办理国有划拨性质的不动产登记，并按规定补缴税费。需转为出让土地的，应补办土地出让审批手续，补交土地出让价款，签订国有土地使用权出让合同。不符合上述条件或虽符合上述条件但不需转换的，仍按原集体建设住宅用地性质办理不动产登记。

（五）不动产分宗合宗的登记

1、同一权利人单宗不动产未经有关部门批准不得分割登记。未按土地出让合同约定缴清全部土地价款的不得登记，也不得按土地价款缴纳比例分割登记。

2、共有不动产可分割登记。属于原划拨用地，分割后需转为出让土地性质的,应当补办土地出让审批手续，按分割分摊面积补交土地使用权出让金。

3、两宗相邻宗地需要并宗的，应持有县规划、国土部门审批意见，其中土地出让时间相隔在5年（含）以内的，按最短时间进行并宗登记；相隔5年以上，以最长年限为标准，补交土地价款后统一出让年限，签订土地出让补充协议，补交价款的计算方法为：宗地延期后新条件下的现时评估价格减去该土地原条件下剩余年限的现时价格。

二、关于存在违规建设的不动产登记

（一）个人建房存在违规行为的不动产登记

1、首次建设依法合规，其后超占面积或加层超建房屋，新旧建筑可分割的，根据原批文办理首次建设的不动产登记，超层超占部分不纳入登记范围，如有房屋分割交易转让的，按合法面积计算分摊。

2、属于一次性超占超建且又无法分割的，不严重影响现行规划要求，且土地权属无争议的，由县规划、国土等部门补办手续后进行首次登记。

3、违规建设的房屋经县房产部门核发房产权证书的，凭房产证换发不动产权证书。如有关行政执法机构、利害关系人或权利人提出异议，经调查属实的，应予以纠正。

4、在国土用地红线范围内超规划批准多建，且四邻权属无争议又不严重影响现行规划的，由县规划部门依法补办手续后办理不动产权登记；国土审批占地面积小于规划批准建筑占地面积的，超面积占地部分由县国土部门视原占地性质补办手续后办理不动产权登记。

5、本条所指违规建设的不动产，是指2009年7月1日税制改革前建成的不动产，属于本条规定范围以外的违规建设行为，由县不动产登记中心报县不动产统一登记协调领导小组研究处理。

（二）多户集资联建的不动产登记

多户集资联建的按整体规划设计建设并宗处理。单体规划设计自行联建自有住宅的按户分宗办理。使用国有出让土地按整体规划设计联建房地产的，按开发项目性质办理。凡提供虚假资料，骗取有关部门批准，利用村民集体土地进行小产权房开发的，不予登记。

（三）存在违规行为的商品房开发项目的不动产登记

本意见发布实施前，项目虽有违规违法行为但已竣工验收合格，办理了商品房预售许可或购房人已依法取得房屋所有权证的，县不动产登记中心应予办理不动产权证。涉及违法违规的由县不动产统一登记协调领导小组责令相关部门依法处理。

三、关于测量技术等原因、面积有出入的不动产登记

（一）不动产合证换证时面积前后不一的处理

1、原有证书如包含道路计算发证面积，不需换证的，仍按原证办理抵押等相关登记；如需换证的，应重新测量，剔除大于15米以上的道路面积后，予以登记，其中属项目内的交通、绿化用地不应剔除。核减面积后导致宗地使用条件改变的，政府不再重新计算容积率和补收土地价款等，也不给予权利人任何补偿。

2、下列情形可视为测量误差，按现时实际测量数据进行不动产登记。①权利人为个人的单体住宅用地的，实际用地面积与审批面积或原权证记载面积误差在±3%以内，房屋面宽和边长未超过0.15米，且误差总面积不超过5平方米的；②权利人为开发企业、单位或个人非单体住宅用地的，实际用地面积与审批面积或原权证记载面积的误差在±1%以内，且误差总面积不超过60平方米的。

3、土地、房屋登记后，经实地勘查核实，土地权属界址和房屋一直没有发生变化，确因当时产权登记机构测量工具、技术手段等原因，造成原土地、房屋权证登记面积与实际面积超过误差范围的，经测量单位出具情况说明，县不动产登记中心调查确认，按登记错误处理，以实际测量数据办理不动产登记。因权利人扩建、超建等自身原因造成的，经依法处理后办理不动产登记。

（二）相关部门对测量数据有争议的不动产登记

不动产登记过程中房屋等建筑物的测量，应根据县规划部门的规划验收单或竣工验收图，按照《房屋测量规范》进行实测，并根据实测面积进行登记，因测量计算规范标准不一造成的面积出入，不纳入容积率计算。在不动产登记数据库中，有土地登记图件和测量坐标系统的，且土地现状界线没有发生变化的宗地，要调用现有数据图件直接落宗。不动产宗地测量中发现土地权属界址、占地面积与土地批准文件或原产权证书不一致的，以县不动产登记中心权属调查确认为准。

四、多次交易转让的不动产登记

城镇居民合法的不动产交易转让后，受让者办理了合法的房产证，但没有办理土地使用权证，或者办理了土地使用权证而没有办理房产证，又再次交易转让的，由县不动产登记中心查清权属来源后，由转让方凭原房产证或土地使用权证办理不动产权证后，再申请不动产转移登记。需要补办出让手续的，由现受让者直接办理。

五、原权利人无法履行法定义务的不动产登记

（一）原权利人产权来源合法但没有办理任何产权登记，交易转让后，原权利人因死亡或迁移后无法联系的，由现使用者申请司法公证，或向法院起诉，凭公证书或法院有效判决文书申请转移登记。

（二）原开发企业因破产、解散后原权利主体消失，不能协助办理不动产登记的，由县不动产登记中心组织调查。产权来源清晰、合法，且有上级主管部门的，由该上级主管部门出具产权来源证明，购房者须出具相关承诺，由购房者凭原购房合同或买卖协议申请办理不动产登记。无主管单位或没有合法的权属来源证明的，通过司法途径解决，并根据有关法律文书办理登记。

六、部门配合与监管

（一）不动产登记办理流程

1、不动产宗地没有落宗入库的，由业主申请权调、测绘部门开展权调、测量工作，结束后将相应资料移送落宗室，落宗室应当在收到资料5个工作日内审核完毕，符合要求的录入不动产数据库。

2、已经落宗入库的由县不动产登记中心办证大厅窗口登记室受理。首次登记、转移登记、变更登记在15个工作日内办结，其中受理初审3个工作日、复审5个工作日、核定5个工作日、缴费缮证2个工作日；抵押登记、更正登记在10个工作日内办结，其中受理初审3个工作日、复审3个工作日、核定2个工作日、缴费缮证2个工作日；预告、预抵押登记在8个工作日内办结，其中受理初审3个工作日、复审3个工作日、缴费缮证2个工作日；查封登记、注销登记、异议登记1个工作日办结。属集体土地性质的不动产登记，其公告时间以及税收审核时间不计入本办理流程期限内。

（二）不动产登记与项目的验收

项目验收应在不动产登记前完成, 由县不动产统一登记协调领导小组组织相关部门进行验收。将建设项目依法用地和履行土地出让合同、划拨决定书的情况作为建设项目竣工验收的一项内容，无县国土部门的检查核验意见，或者检查核验不合格的，不得通过验收。验收时涉及违反规划条件、违反土地出让合同、超用地红线、超容积率的不动产，须在有关部门查处整改到位后，凭有关证明文书依法办理不动产登记。县不动产登记中心参与项目验收，对项目用地的权属主体、不动产界址、用地面积、土地用途进行复核，提前做好项目的落宗入库，加快推进不动产的登记发证工作；过来，县不动产登记中心未参与的项目在不动产登记办理过程中发现项目存在违规行为的，符合本意见“关于存在违规建设的不动产登记”第（三）项的，从其相关规定办理，不符合的报请县不动产统一登记协调领导小组研究处理。

（三）加强部门协调联动

县房产、林业、水产、农业等部门单位要密切配合县国土部门不动产统一登记工作，按照上级有关工作要求及时向县不动产统一登记中心移交原始纸质资料和电子资料，确保不动产统一登记制度顺利实施。县不动产登记中心要开通网上共享平台，做到信息共享，让信息多跑路、群众少跑腿。县国土、房产、林业、水产和农业等相关职能部门要对原有空白证书，予以清点造册并及时销毁。

（四）完善协税护税机制

坚持“先税后证、以证控税”的原则，在县政务服务中心开通不动产信息推送端口，将税收征缴纳入不动产登记审查程序范围，实行税收网上审核，建立健全协税护税机制。

（五）切实加强组织领导

成立县不动产统一登记协调领导小组，由分管副县长任组长，政府办跟线副主任任副组长，县政府法制办、国土、财政、规划、房产、林业、水产、住建、政务中心和不动产登记中心等部门负责人为成员，领导小组下设办公室，由县国土局长兼任办公室主任，办公地点设县国土局。

七、本意见自发布之日起实施。