湘阴发改价〔2017〕160号 关于印发《湘阴县物业服务收费管理实施细则》的通知

湘阴县各相关单位、物业服务企业和业主：

为进一步加强我县物业服务收费管理，规范物业收费秩序，切实维护广大物业服务企业和业主的合法权益，根据《湖南省定价目录》《湖南省物业服务收费管理办法》等文件精神，结合我县实际，并广泛听取业主、物业服务企业及相关单位意见，经报请县人民政府同意，现将《湘阴县物业服务收费管理实施细则》印发你们，请遵照执行。

附件：《湘阴县物业服务收费管理实施细则》

湘阴县发展和改革局            湘阴县房地产管理局

2017年12月28日

湘阴县物业服务收费管理实施细则

第一条  为进一步规范物业服务收费行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》《物业管理条例》《湖南省物业服务收费管理办法》等有关规定，结合我县实际，制定本细则。

第二条  凡在本县行政区域内的物业服务、管理及其相关活动，均应遵守本细则。

第三条  本细则所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主或物业使用人所收取的费用。

第四条  政府倡导通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业，鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈。

第五条  县价格主管部门和县物业主管部门负责本县物业服务收费的监督管理工作。

第六条  物业服务收费应当遵循公开、公平、合理的原则，收费项目、收费标准与服务内容、服务质量相适应，根据物业服务成本、法定税费和合理利润确定。

第七条  物业服务收费根据物业的性质、提供服务的内容和特点的不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价。物业服务收费包括公共服务费和代收代办服务费、特约服务费。

保障性住房、房改房、老旧住宅小区、业主大会成立之前的普通商品住宅物业服务收费实行政府指导价；别墅、其它非住宅及业主大会成立之后的普通商品住宅物业服务收费实行市场调节价。

第八条  实行政府指导价的物业服务收费，由县价格主管部门会同县物业主管部门确定，并定期调整和公布。

制定或者调整物业服务收费政府指导价应根据物业服务公司等级进行成本监审。

物业公共服务等级标准的制定由县物业主管部门负责，物业公共服务收费标准的制定由县价格主管部门负责。

保障性住房、房改房、老旧住宅小区、业主委员会成立之前的普通商品住宅物业公共服务收费标准，由开发建设单位根据物业特点和服务要求，选择服务等级相适应的物业服务企业。物业服务企业在相应的收费标准范围内进行前期物业服务管理，前期物业服务管理前15天须将选择的服务项目和收费标准报县价格主管部门核准。

县物业主管部门在办理《前期物业服务合同》备案手续时，应当查验物业服务企业的收费标准核准文件。县价格主管部门和县物业主管部门应加强对前期物业服务企业所承诺服务项目内容的管理和监督。

第九条  实行市场调节价的物业服务收费，物业服务企业在物业服务合同中约定，并在小区内醒目位置进行公示。

第十条  物业服务企业在合同履行期间不得擅自调整物业服务收费标准。确需调整的，应当在物业管理区域内按幢（梯）公示拟调价方案、拟调价理由、成本变动情况等相关资料，并经物业管理区域内的专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总数过半数的业主书面同意。

物业服务企业在办理政府指导价的物业服务收费标准时，应向县价格主管部门提供下列材料：

1、申请报告；

2、物业主管部门出具的相关资料；

3、与委托单位签订的物业管理合同；

4、物业服务企业营业执照、资质证书正副本复印件；

5、法定代表人身份证复印件；

6、其他相关材料。

第十一条  已具备成立业主委员会条件但尚未成立业主委员会的普通商品住房，需要调整物业公共服务费收费标准的，物业服务企业应采取公开方式征得50%以上业主同意，普通商品住宅应报县价格主管部门核准后执行，非普通商品住宅应当在服务合同中约定。

业主自管物业的住宅小区，物业服务收费标准由业主大会讨论确定。

对设施设备不齐全、规模小、单独分散的老小区，委托其他物业服务企业代管的，可由县价格主管部门、县物业主管部门会同社区等单位或组织，依据所能提供的基本服务项目和相对应的收费标准，在征求大部分业主意见的基础上，确定基本的物业服务收费标准，并进行公示收费。

住宅前期物业管理期间变更物业服务企业的，应按规定程序重新确定物业服务收费标准，普通商品住宅应经县价格主管部门核准后执行，非普通商品住宅应当在服务合同中约定。

第十二条  实行政府指导价的物业服务收费采取包干制形式。实行市场调节价的物业服务收费可以采取包干制或酬金制等形式，具体由物业服务合同约定。

包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈亏均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。

酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

第十三条  实行物业服务费用包干制的，物业服务收费包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。

实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。

第十四条  物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：

1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

3、物业管理区域清洁卫生费用；

4、物业管理区域绿化养护费用；

5、物业管理区域秩序维护费用；

6、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

7、办公费用；

8、管理费分摊；

9、物业服务企业固定资产折旧；

10、经业主同意的其它费用。

物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

第十五条  物业服务费用根据住宅的法定产权建筑面积按月计收，物业服务合同对计收时间另有约定的除外。

1、已办理不动产权属证书的，按照不动产权属证书记载的建筑面积计算；

2、已出售但尚未取得不动产权属证书的，按照商品房买卖合同约定的建筑面积计算；

3、尚未出售的，按照经房产管理部门审核备案的房产测绘成果确定的房屋建筑面积计算。

第十六条  物业服务费用交纳义务人依照以下规定确定：

1、前期物业服务合同签订之日至房屋交付期限届满之日的当月物业服务费，由建设单位交纳；

2、房屋交付期限届满之日的次月及以后的物业服务费，由业主交纳；但是建设单位向业主承诺减免的物业服务费以及尚未出售的房屋的物业服务费，由建设单位交纳；

3、已办理交付手续但未使用的物业，物业服务企业要主动提醒业主办理物业空置手续，物业服务费按照80%交纳。

4、业主将其房屋出租、出借给承租人、借用人使用，且约定由承租人、借用人交纳物业服务费的，从其约定，业主依法承担连带责任。

第十七条  物业发生产权转移时，业主应当结清物业服务费，并自买卖合同签订之日起15日内，将转让事项告知物业服务企业。

第十八条  物业服务企业应当遵守价格法律法规和政策规定，严格履行物业服务合同，建立健全内部收费管理制度和收费台账，自觉规范价格行为，为业主提供质价相符的服务。

物业服务企业违反合同约定或法律法规等有关规定的，应当依法承担相应责任。

第十九条  物业服务费用交纳义务人应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。

逾期不交纳的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法追缴。

第二十条  物业管理区域内的机动车停放服务收费、水、电、气等价格按照价格主管部门有关规定执行。已收取机动车停放服务费的，不得重复收取车位物业服务费。（车主对车辆有看保管要求的，由车主和物业服务企业另行签订保管合同。）

第二十一条  物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收上述费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，也不得以未交物业费为由拒绝或限制业主购买水、电的数量。

第二十二条  利用物业共用部位、公共场地和共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所有所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

第二十三条  物业服务企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务收费由双方协商确定。

物业服务企业可按前期物业管理服务协议或物业服务合同约定分期预收物业服务费，协议或合同另有约定的，从其约定。

第二十四条  物业服务企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的，其他部门、单位不得重复收取性质和内容相同的费用。

住宅业主或使用人装饰装修房屋的，业主或使用人、装修单位应在装修前与物业服务企业商定装饰装修管理服务相关事项，签订服务协议。

住宅室内装饰装修管理服务主要包括：与住宅业主或使用人、装修单位签订装饰装修管理服务协议，按协议负责对装修垃圾的清运，对装修人员出入的管理，对装修车辆的管理，对共用部位和共用设施设备的保护和管理，协助房屋主管部门告知房屋改造中的禁止行为和注意事项等。

非住宅房屋装饰装修管理服务费用和装修保证金等，由物业服务企业与业主或使用人、装修单位协商确定。

物业服务企业不得擅自向业主、使用人收取超过一年以上的押金、保证金。（押金、保证金时间到期后须按约定退还）。

第二十五条  实行小区出入证管理的，开发建设单位应当为每户业主免费配置不少于3张出入证（含IC卡等）。业主申请多配置或因遗失、损坏需要重新办证的，可按制作成本收取工本费。

第二十六条  物业服务企业应完善内部财务管理制度，强化成本、收支约束。同一物业服务企业同时服务于多个物业管理区域的，服务成本和收支应按物业管理区域分别核算。

第二十七条  物业服务收费实行明码标价。物业服务企业应当在物业管理区域内的显著位置公示物业服务企业名称、服务项目、服务标准、计费方式、收费标准、收费依据以及价格举报电话，每年向业主、使用人公布物业服务费收支及利用共用、共有设施经营收支情况，接受业主委员会、业主、使用人的监督，不得向业主收取任何未予标明和公示的费用。

第二十八条  县价格主管部门和县物业主管部门应当加强对物业服务企业的服务内容、服务质量和收费项目、标准的监督。

第二十九条  物业服务企业有下列行为之一的，由县价格主管部门依法查处：

1、超过政府指导价标准收费的；

2、擅自设立强制性收费项目的；

3、不实行明码标价或不按规定明码标价的；

4、擅自扩大管理费分摊范围或提高分摊标准的；

5、其他违反价格法律、法规等规定的。

第三十条  本细则由县价格主管部门和县物业主管部门按各自职责负责解释。

第三十一条  本细则自2017年12月31日起实施。