XYDR—2015—01004

湘阴政办发〔2015〕30号

各乡镇人民政府，县直及驻县各单位：

《湘阴县规范农村村民建房管理办法（试行）》已经县人民政府研究同意，现印发给你们，请认真遵照执行。

湘阴县人民政府办公室

2015年9月10日

 

湘阴县规范农村村民建房管理办法（试行）

第一章  总  则

第一条  为切实规范农村村民建房行为，改善农村人居环境，推进美丽乡村建设，促进城乡统筹发展，加速农村全面小康，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《湖南省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》、《湖南省镇（乡）域村镇布局规划编制导则（试行）》等法律法规和文件规定，结合我县实际，制定本办法。

第二条  本办法适用于湘阴县城市规划区范围以外的所有农村村民新建、扩建、改建住宅及其管理活动。

第三条  本办法所指农村村民建房用地，是指农村村民经依法批准用于新建私有住宅及附属建筑的集体建设用地和集中安置用地。村民对建房用地只享受土地使用权。

 

第二章  基本原则

第四条  规划引领，合理布局。坚持先规划后审批，农村村民建房必须符合我县城乡总体规划和镇域村庄布局规划、土地利用规划和集镇、村庄建设规划。从农村实际出发，立足保护耕地和自然生态环境，在充分征求村组群众意见的基础上，高标准编制村庄规划，合理规划村庄布局，科学安排村民集中建房点。

第五条  适度集中，节约土地。引导和鼓励村民以集镇或村、组为单位适度集中建房，按示范图集建房，做到统一设计、统一户型、统一风貌，确保一定区域范围内建房风格一致。严格土地管理，严禁违规占用基本农田建房，严禁在山洪地质灾害易发点和影响水工程运行的地段建房，严禁在国省道100米内、市县道50米内建房，盘活农村宅基地资源，倡导节约集约用地。

第六条  依法审批，建新拆旧。坚持先审批后建设，农村村民建房凡未依法取得建设审批手续的，一律不得建设。严格执行“一户一基”制度，农村村民一户只能申请一处符合规定面积标准的宅基地。异地新建住宅的，实行建新拆旧制度，旧址的宅基地使用权由农村集体经济组织依法收回，并报发证机关按程序办理注销登记手续。

第七条  政府主导，村民主体。各乡镇人民政府和相关部门要加强政策扶持和监管，引导农村村民规范有序建房。充分尊重村民的主体地位，由村民推举成立村民建房理事会，发挥村民自治作用，维护村民合法权益，调动农村村民规范建房的积极性、主动性和创造性。

 

第三章  建房条件和标准

第八条  符合下列情形之一的，农村村民可申请新建、改建和扩建住房：

1、村民符合法律规定分户且无宅基地的；

2、现有住房用地面积明显低于规定标准，需新建或扩建的；

3、因投资项目和进行公共设施、公益事业建设需搬迁的；

4、因自然灾害需要重建、改建或搬迁的；

5、现有房屋属多年旧房、危房需拆建的；

6、向集镇、中心村和集中区域集居的；

7、符合其它政策、法律法规规定条件的。

第九条  农村村民申请选新址建房，有下列情形之一的，不予批准：

1、不符合土地利用总体规划、镇域村庄布局规划和其它规划要求的；

2、占用基本农田或选址位于山洪地质灾害隐患点的（省市县确定的地质灾害隐患点）；国省道100米内、市县道50米内的；

3、将原有宅基地出卖、出租、赠与或改为经营场所的；

4、户口已迁出再申请在原集体经济组织内新宅基地的；

5、原有宅基地达到规定标准能解决分户需要的；

6、土地权属有争议的；

7、原住房虽因征地而拆除，但已进行了补偿安置的；

8、影响交通、水利、电力、通讯等设施的；

9、其它不符合法律法规规定的情形。

第十条  农村村民建房标准及要求：除纳入城区和农村集镇规划的地区外，农村村民建房须按照“五有”的标准（有村庄规划、有审批手续、有示范图集、有施工管理、有绿化美化），以中心村、组或屋场为单位，在集中居住点或原宅基地上进行建设。每户建房用地面积不得超过180平方米，建筑层数为1—3层，其中集中居住点的建房每层建筑面积不得超过130平方米。鼓励和支持乡镇村组按村庄布局规划要求，推进集中连片建房，并由村民小组召集村民在《湘阴县农村住宅建筑设计图集》中，选择其中的一种设计图纸统一规划建房。

 

第四章  审批程序

第十一条  农村村民建房按以下程序办理：

1、提出申请。村民向村（居）民建房理事会提出建房书面申请，提交建房申请书和有关材料，签订按图建设承诺书和建新拆旧承诺书。不选用示范图集的还须提交房屋建筑设计施工图。

2、村组会评。村（居）民建房理事会在7个工作日内召开会议进行讨论，经讨论通过后签署意见，由村（居）委会盖章，报乡镇专门的村民建房审批窗口审批。讨论未通过的，将申请书及材料退回申请人，并告知原因。

3、乡镇审批。乡镇收到村民建房申请后，在7个工作日内安排规划建设环保管理站和国土所的相关工作人员，联合到村组现场勘察选址，选址时申请人应到场。对符合规划和国土要求的，签署审核意见后报乡镇长审批。审批未通过的，退回申请及材料并书面告知原因。

4、开工放样。乡镇审核通过后，建房申请人应在房屋开工建设前向乡镇审批窗口申请放线、定位。乡镇在接到申请7个工作日内，安排规划建设环保管理站和国土所的工作人员现场指导、放样；放样时申请人应到场。

5、发放证书。放样后，申请人应在7个工作日内到乡镇审批窗口领取“一书一证一图”，即《建设用地批准书》、《乡村建设规划许可证》、《农村住宅建筑示范图集》。

6、竣工验收。申请人按照选定的《农村住宅建筑示范图集》中的标准设计图纸或经审定的房屋建筑设计施工图开工建房。房屋竣工后，建房户向乡镇审批窗口提出验收申请，乡镇在7个工作日内安排规划建设环保管理站和国土所的工作人员联合验收。验收合格的，核发《集体土地使用权证》。

第十二条  乡镇在村民建房审批过程中，涉及通乡通村公路、道路沿线两旁、主要溪河、骨干山塘和主渠、水库周边、通讯设施、占用林地、专业蔬菜地和文物古迹保护地的农村村民建房，还应征得相关行政主管部门的同意。

 

第五章  管理职责

第十三条  相关部门职责

1、县城乡规划局职责：

①负责完善全县镇域村庄布局规划和集中居住点建设控制性规划；

②负责指导乡镇村民建房规划编制；

③负责对乡镇规划建设环保管理站进行工作指导和督查；

④参与指导村民建房用地的选址、放样和竣工验收工作；

⑤负责对乡镇规划编制和实施情况进行监督检查；

⑥负责依法查处违反规划要求的建房行为。

2、县国土资源局职责：

①负责农村村民建房的土地利用计划管理；

②负责农村村民建房用地的确权工作（乡镇国土所）；

③参与指导乡镇村民建房用地的选址、放样和竣工验收工作（乡镇国土所）；

④负责核发《集体土地使用权证》，注销村民原宅基地的土地使用证（乡镇国土所）；

⑤负责依法查处违法占地建房行为。

3、县住建局职责：

①负责编制全县的住宅建筑图集和审批流程图；

②负责对乡镇规划建设环保管理站进行工作指导和监督；

③负责对农村村民建房的放样、砌基和验收进行监督指导；

④指导乡镇村民建房建设施工，提供技术服务；

⑤负责对三层以上房屋建设的全过程质量监管。

第十四条  乡镇人民政府职责

按照简政放权、扩权强镇的原则，除纳入城区规划范围和占用农用地的审批权限按省、市、县的要求执行外，其他区域的农村村民建房管理按照属地管理原则，相关权限下放至乡镇，由乡镇对村民建房进行集体讨论、集中审批。乡镇人民政府要成立专门机构、设立专门办理窗口，负责辖区内村民建房的审批、监管和手续统一代办。

1、负责组织本辖区内村民建房规划的编制和报批工作；

2、负责本辖区城区规划范围外和不占用农用地的村民建房的审批工作；

3、负责对本辖区村民建房的批前选址、开工放样、竣工验收工作；

4、负责引导和鼓励村民适度集中建房、按照标准图集建房；

5、负责执行好“一户一宅”政策，新建住房的农村村民须在新房入住3个月内自行拆除旧房（符合新建条件的除外）；逾期未拆的，组织依法强制拆除。

6、负责本辖区内村民建房的监管、违法建设的查处工作；履行本辖区内（城区规划区域除外）的控建拆违职责，严肃查处未批先建、边批边建、批小建大、一户多基、乱搭乱建等违法违规建设行为；

7、对本辖区内耕地保护负第一责任，对违法占地、占用耕地、占用基本农田建房的行为进行查处和打击。

第十五条  村（居）委会职责

1、负责本辖区范围内的村民建房日常管理工作，组建和指导村民建房理事会开展工作；

2、负责引导和鼓励村民适度集中建房、按标准图集建房；参与编制村庄建房规划，合理确定集中居住点；

3、负责村民建房基本条件的审查和申报；

4、参与监督村民建房定点放线和竣工验收，并签署意见；

5、负责收回符合收回条件的村民宅基地；

6、负责本村村民建房宅基地的规划审查，分散建房户原则上不能占用耕地，适度集中建房的耕地占补平衡以村为主消化、自行平衡；

8、村委会是控建拆违工作日常巡查的第一责任单位，对违法违规建房行为要第一时间发现，及时予以劝阻、制止，并上报乡镇。知情不报或瞒报的，按照相关考核问责办法严肃追责。

 

第六章  奖励和罚则

第十六条  凡按村庄布局规划要求集中建房、选用标准图集建房的建房户，在房屋竣工验收合格后，由县人民政府给予一定额度的现金奖励，奖金由乡镇人民政府直接发放到个人。对集中建房的相关村组和社区，优先安排相关项目资金予以支持。

第十七条  规范农村村民建房工作纳入年度综合绩效考核。乡镇、村（居）委会在规范农村村民建房管理工作中表现突出的，分年度予以表彰奖励。

第十八条  乡镇人民政府、村（居）委会应加强规划实施的监督和管理，对本辖区内违法违规建设行为，要及时予以制止和查处。对农村村民建房负有监管职责的工作人员，未认真履行职责、导致违法违规建设行为发生的，将严肃追究其责任；造成严重影响的，依法依纪依规给予党纪政纪处分。

第十九条  凡违反本办法规定，农村村民建房未取得或未按照《乡村建设规划许可证》和《建设用地批准书》的规定进行建设的，均属于违法建设，由乡镇人民政府发出责令停止建设通知书，当事人应自接到停止建设通知书之日起立即停止建设，并在10日内采取改正措施，消除影响；对逾期不改正或者无法采取改正措施消除影响的，可责令其自行拆除或由乡镇人民政府依法予以强制拆除。

第二十条  对在制止和拆除违法建房的过程中妨碍、抗拒执法人员执行公务或殴打、辱骂执法人员的，以及其他违反治安管理规定的，由县公安机关依法予以处罚；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。

第二十一条  乡镇、村委会、村民建房理事会、村民小组工作人员在建房申请、审查、审批和上报过程中弄虚作假、玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法依纪严肃查处。

 

第七章  附  则

第二十二条  本办法由湘阴县规范农村村民建房领导小组办公室负责解释。

第二十三条  本办法自发布之日起施行。