XYDR-2026-00001

湘阴政发〔2026〕2号

各乡镇人民政府、文星街道办事处，县直及驻县各单位：

《关于推进城区居民小区物业管理工作的实施意见》已经县人民政府第48次政府常务会议审议通过，现印发给你们，请认真遵照执行。

                              湘阴县人民政府

                              2026年1月8日

关于推进城区居民小区物业管理工作的

实 施 意 见

为规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，提高城市精细化管理水平，创建和谐宜居的生活环境，促进社会和谐稳定，根据《中华人民共和国民法典》（主席令第45号）、《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》（建房规〔2020〕10号）、《物业管理条例》（国务院令第379号，经国务院令第698号修订）、《湖南省物业管理条例》（湖南省第十三届人民代表大会常务委员会公告第91号）、《岳阳市住宅物业管理若干规定》（岳阳市第九届人民代表大会常务委员会公告2025年第1号）、《湖南省住宅物业承接查验办法》（湘建房〔2022〕51号）、《湖南省物业服务收费管理办法》（湘发改价费规〔2022〕271号）等法律法规规定，结合我县实际，制定本意见。

一、总体要求

（一）指导思想。以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，以便民、利民、惠民、安民为宗旨，以解决物业管理突出问题为导向，提升物业行业服务水平，让居民生活更方便、更舒心、更安全、更美好。

（二）基本原则。坚持“业主自治、市场运作、属地负责、部门协调、整体联动、依法监管”原则，统筹推进居民小区的建设和管理。

（三）工作目标。社区物业党建联建不断加强，小区治理机制更加成熟，业主自我管理能力和小区共治能力明显增强；物业纠纷调解机制基本健全，“街道吹哨、部门报到”工作机制形成常态，综合执法模式逐步完善，物业管理领域突出问题得到有效治理；物业行业管理更加规范化、制度化、系统化，物业服务的信息化、专业化、多样化程度大幅提升；“党委领导、政府监管、市场服务、社会参与、居民自治、科技支撑、法治保障”的小区现代治理工作格局基本形成。

（四）适用范围。湘阴县城区所有居民小区（乡镇参照执行）。

二、工作措施

（一）创新管理体制和监管机制

1. 明确属地管理主体责任。文星街道负责将居民小区管理纳入社区管理的工作范畴，协调好社区管理服务与物业管理服务的关系；负责居民小区的社会治理、社会保障和文明创建等社会性事务管理；明确居民小区管理的专职机构，对辖区内小区业主大会、业主委员会的成立及活动进行指导、组织和监督；负责对业主委员会、社区和进驻小区的物业服务企业进行考核；明确各社区具体负责工作人员和社工。由县住建局与县直相关部门协同文星街道对社区具体工作人员及社工进行统一培训、统一经费、统一管理，形成县、街道、社区三级物业管理工作格局。（牵头单位：文星街道；责任单位：县住建局）

2. 明确行业管理主管责任。县住建局是全县物业服务行业的行政主管部门，负责对全县物业公司的行为进行监督和管理，以确保其合法、规范地运营；应当建立物业服务信用评价机制，并定期公示物业服务信用评价信息。物业服务信用评价信息作为物业服务招投标、物业服务收费调整、物业服务质量评价、物业服务人应急储备库纳入等方面的重要依据。（牵头单位：县住建局；责任单位：文星街道，县数据局、公安局、消防救援大队）

（二）扎实做好前期管理工作

3. 保障物业管理正常开展。新开发建设的房地产项目或者住宅小区，应当按照现行标准配建相应的物业管理用房和社区管理用房，物业管理用房面积不少于建筑物总面积的2‰，最低不少于80㎡，间数不得小于2个自然间；社区管理用房应当按照总建筑面积5‰比例配建；物业管理用房和社区管理用房应满足使用要求，具备水、电、采光、通风等正常使用功能的地面以上独立成套装修房屋，设置在无电梯楼房的，所在楼层不得高于四楼，其建筑层高不低于3m；物业管理用房和社区管理用房的建筑面积应当纳入容积率计算。建设单位在销售物业时，应当在销售场所公示经批准的规划设计方案、物业管理区域资料、临时管理规约、前期物业服务合同等材料和物业服务用房、共用部位、共用设施设备等信息，并向物业买受人提供书面告知材料。首次业主大会会议经费由建设单位承担。（牵头单位：县住建局、文星街道；责任单位：县自然资源局）

4. 严格规范物业承接查验。严格按照《物业承接查验办法》制定符合湘阴实际的物业承接查验规定，住宅物业承接查验前，县住建局应当督促建设单位牵头成立承接查验小组。承接查验小组由建设单位、物业服务企业和业主代表以及县住建局、文星街道办事处、居民委员会的代表组成；可以聘请相关专业机构协助。新建物业小区未经现场查验的，建设单位不得交付使用，物业服务企业不得承接。（牵头单位：县住建局；责任单位：文星街道）

（三）优化物业服务企业管理

5. 严格物业服务企业选用。县住建局负责全县物业管理招投标活动的监督管理，加强物业管理招投标监管，规范物业管理招投标市场秩序，完善物业服务企业选聘机制。文星街道负责加强对业主大会选聘物业服务企业的监督和指导，负责对业主委员会工作的监督管理。商品住宅小区建设单位选聘前期物业服务企业，必须依法依规向县住建局履行备案手续，并按照国家和省有关规定选聘前期物业服务企业。业主大会可根据小区实际情况，自主决定通过招标或协议方式选聘物业服务企业。全面探索物业服务企业履约保证金制度，签订物业服务合同，并在合同中明确约定按照小区总建筑面积1元/㎡的标准缴纳履约保证金相关事项，履约保证金由文星街道代收，由文星街道和县住建局共同监管。（牵头单位：县住建局；责任单位：文星街道）

6. 规范物业服务收费标准。物业服务收费实行统一政策、分级管理，遵循服务质量、服务内容与收费标准相对应的原则，根据不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。

业主大会成立之前的普通商品住宅前期物业服务费收取标准实行政府指导价。由建设单位在商品房开始预售前根据物业特点和服务要求，选择服务项目、服务等级，在政府指导价基准价及浮动幅度内拟定，在商品房买卖合同中与买受人予以约定，且必需明确告知物业买受人及在商品房买卖合同中载明，物业服务收费的最终标准以物业服务人按照法律法规和价格管理政策的规定向县发改局申报备案审查通过的价格标准为准。

业主大会成立之后的普通商品住宅物业服务费收取标准实行市场调节价。实行市场调节价的物业服务收费标准，在未成立业主大会前，由建设单位与物业服务人在前期物业服务合同中约定，建设单位与物业买受人签订的商品房买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容;在成立业主大会后，由业主大会根据物业特点和服务要求，通过法定程序，选择服务项目、服务质量等级，费用收取标准及符合要求的物业服务人，按照相关法律法规规定的程序进行确定，并通过签订物业服务合同约定。文星街道和居民委员会应当全过程参与指导协商。（牵头单位：县发改局；责任单位：县住建局、市场监管局、人社局、文星街道）

7. 健全物业服务企业退出机制。对物业服务企业在合同期内降低服务标准、不能兑现合同承诺等行为，业主委员会应当组织由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，可以辞退物业服务企业或者其他管理人。物业服务企业退出项目必须落实告知、公示和交接制度，县住建局和文星街道等相关单位须督促业主委员会选聘的新物业服务企业与原物业服务企业办妥管理交接手续，将物业用房、剩余公共经费、设施设备及设计图纸等管理资料和相关财务进行移交。（牵头单位：县住建局；责任单位：文星街道、县自然资源局）

8. 加强物业服务行业诚信建设。县住建局要加大对物业服务企业失信的惩戒力度，对不履行合同约定、存在违法违规经营行为且拒不改正的物业服务企业，由县住建局及时将物业服务企业的有关信息纳入统一的物业服务行业信用信息平台。对新开发建设的小区楼盘，县住建局应对开发企业进行市场信誉调查，及时预警。对在建楼盘擅自变更规划设计方案、不按要求提供相关资料，公用设施设备及基础设施不完善等，县住建局应及时会同县自然资源局等相关单位督促整改到位，对恶意拖延整改的纳入失信建设单位信息库，对拒不整改的依法追究责任。对已经建成的楼盘，县住建局在排查中发现出来的问题要及时分类处置。（牵头单位：县住建局；责任单位：县自然资源局、文星街道）

9. 加快物业服务企业标准化建设。县住建局应制定不同等级的物业服务标准和规范，构建多层次、多等级、多业态的服务标准体系，推行市场准入和分等级管理，引导物业服务企业开展标准化建设；引导业主委员会按等级选用物业服务企业。县住建局要加强监督检查，促进物业服务业规范发展。（牵头单位：县住建局；责任单位：文星街道）

（四）支持智慧物业建设

10. 全力打造智慧物业。依托智慧城市建设整体框架，制定智慧物业建设指导标准，抓好新建项目达标。推广智慧物业小区应用系统，探索建设智慧物业管理服务平台，综合开发利用各类信息资源，推广智能家居、门禁、公共设施管理、智能停车管理、水电气自动抄表等智能化物业服务综合管理应用。鼓励物业服务企业联合通讯运营企业和其他社会资本对已建小区进行智慧物业改造，实现小区管理和服务的智能化、信息化，全面提升小区管理效率和服务品质，打造安全便捷、绿色低碳的现代化居住环境。（牵头单位：县住建局、文星街道；责任单位：县数据局、公安局、财政局、自然资源局、城管执法局、工信局、消防救援大队、供电公司）

（五）规范指导业主自治

11. 推进小区业主委员会建设。文星街道要出台业主委员会管理激励办法，进一步建立健全业主大会和业主委员会议事规则及管理规约，明确业主委员会的职责、权利和义务，建立业主委员会成员诚信档案，加大对业主委员会履职的指导和监督，监督业主委员会依法履行职责。文星街道要及时指导召开业主大会，选举业主委员会，对尚不具备条件成立业主委员会的小区，要及时依规依程序成立物业管理委员会。业主委员会任期届满或者因空缺委员人数超过50%停止工作的，在新一届业主委员会选举完成之前由社区暂时代行业主委员会相关管理职能并向业主公示。（牵头单位：文星街道；责任单位：县住建局）

12. 发挥党建引领作用。业主大会、业主委员会、业主监督委员会、物业服务企业等在社区党组织的领导下依法依规开展物业管理活动。凡是有正式党员三人以上的，应当成立党的基层组织（以下简称“物业小区党组织”），接受社区党组织的领导和工作安排，构建“街道党工委+社区党组织+物业小区党组织+楼栋党小组”四级组织架构。建立健全联动体系，积极开展党建活动，宣传党的路线、方针、政策。落实在职党员进社区报到制度，引导业主中的党员通过法定程序成为业主代表、业主委员会委员、业主监督委员会委员，充分发挥党员先锋模范作用，依法履行职责。推进交叉任职，鼓励具有党员身份的业主委员会委员、业主监督委员会委员、物业服务企业项目经理人担任物业小区党组织兼职委员，加强对业主、业主委员会、业主监督委员会的政治引领，发挥监督执纪作用，积极化解矛盾纠纷，实现业主自治和小区建设、社区治理的有机统一。（牵头单位：文星街道；责任单位：县住建局）

13. 规范物业管理小区公共收益管理。业主委员会与物业服务企业要在文星街道、居民委员会的监督指导下，建立小区公共收益协商机制，界定公共收益内容，单独设立公共收益账户，规范公共收益使用，明确公共收益财务管理和责任主体，加强财务监管和审计，明确收益使用范围，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入,在扣除合理成本之后属于业主共有。同时健全财务管理制度，依法管理和使用公共收益，每年公示一次小区经费收支情况。（牵头单位：文星街道；责任单位：县住建局）

14. 提升业主自我管理能力。业主要自觉遵守管理规约、业主大会议事规则和有关规章制度，正确行使权利、履行义务。鼓励和支持业主委员会建立业主个人诚信档案，纳入社区统一管理。（牵头单位：文星街道；责任单位：县住建局）

（六）着力破解物业管理难题

15. 加强物业维修资金管理。住宅专项维修资金属于业主共有，经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。物业服务企业应当定期将住宅专项维修资金的筹集和使用情况等向业主公开，并向业主大会、业主委员会报告。紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主、业主委员会和物业服务企业可以依法申请使用住宅专项维修资金。县住建局应当会同相关部门对应急维修的必要性、费用合理性进行认定。当维修资金个人账户低于首期交存额的30%时，业主应当及时续交。住宅专项维修资金的管理和使用，依法接受审计部门的审计监督。（牵头单位：县住建局；责任单位：县应急管理局、自然资源局、市场监管局、审计局、文星街道）

16. 确保电梯安全运行。开发企业在选配电梯时应执行国家相关规定和标准，保证电梯选型、配置与建筑结构、用户需求相适应，安装调试完成后需经检测验合格；开发企业应持相关技术资料办理使用登记证明后再行交付并将相关技术资料完整移交电梯使用单位。县市场监管局应督促使用单位、物业服务企业和维保企业落实好主体责任，培育优质维保单位，树立“信用良好、实力雄厚、经验丰富、服务优质”的示范标杆，引导业主和物业服务企业择优选择维保服务；严格督促落实电梯定期检验制度，将电梯故障维修纳入应急维修的紧急情况范畴，鼓励电梯使用单位投保安全责任保险。县市场监管局等部门单位要广泛开展电梯安全知识宣传教育，提升公众安全乘梯意识，切实降低电梯故障率，有效预防电梯事故发生。（牵头单位：县市场监管局；责任单位：县住建局、文星街道）

17. 加强消防安全隐患整治。县住建局须依规督促物业服务企业对所服务小区开展消防设施设备常态化的维护保养，在每月监督考核过程中，对物业服务企业按照《物业服务合同》内容落实消防设施设备维护保养情况进行监督检查，发现问题必须及时督促整改。县住建局负责对物业服务小区开展排查，文星街道负责对无物业小区开展排查，每年不少于一次，对发现的消防安全问题，要建立问题清单台账，汇总至消防救援大队，按照“查整分离”的要求和各自的职责分工督促物业服务企业和属地社区落实整改。消防安全问题整改需启动物业维修资金的，县住建局和文星街道要指导业主委员会召开业主大会，依规依程序启用。（牵头单位：县住建局；责任单位：文星街道、县消防救援大队）

18. 加强停车规划建设和管理。结合小区周边及公共停车资源，加强城市停车规划管理，新建小区停车位严格按照相关规划规定配置建设到位。引入社会资金，在老旧小区及周边地段规划建设立体停车位。物业区域规划建设的停车位，应优先满足业主的停车需求，开发企业未出售的车位，优先满足业主租用。要加强小区车位管理，制定停车管理规约，规范停车收费行为，合理制定物业管理区域内的行车路线，切实做好物业小区内车辆停放秩序维护。鼓励开发企业将地下车库交进驻小区的物业服务企业统一管理。（牵头单位：文星街道；责任单位：县住建局、城管执法局、发改局、交警大队）

19. 健全小区物业巡查机制。业主委员会、物业服务企业要加强小区内的日常巡查，社区应当做好动态巡查，县住建局、自然资源局、城管执法局、文星街道等部门单位应当组织进小区开展专项巡查。巡查中发现损坏房屋承重结构、破坏房屋外貌、改变房屋使用功能、违规搭建建筑物构筑物、随意倾倒垃圾杂物、破坏公共绿地、堆放易燃易爆剧毒物品、燃放烟花爆竹、占用消防通道、黄赌毒等有关法律法规和管理规约禁止的行为有权制止，制止无效的，业主委员会、物业服务企业和利害关系人应当及时报告县住建局、自然资源局、城管执法局、公安局、文星街道等职能部门。相关职能部门应当将接受举报电话公示在小区醒目位置，职能部门接处举报电话实行首接责任制，责任范围为接到举报电话起至移交到责任处理部门止，切实形成对违法违规事件处早处小的工作态势。（牵头单位：文星街道；责任单位：县住建局、自然资源局、城管执法局、公安局、消防救援大队、市生态环境局湘阴分局）

20. 调处物业管理服务纠纷。县住建局负责处理物业管理中的投诉。文星街道应当及时召集县直相关部门，公安派出所、司法所、居民委员会、物业服务企业、业主委员会和业主代表参与协调解决物业管理活动中的矛盾纠纷。要建立多层次、立体化的矛盾纠纷调解网络，构建文星街道物业纠纷调解联席会议制度、县物业管理纠纷矛盾调处中心、社区人民调解委员会和业主委员会自治调解的四级物业管理纠纷调解工作体系。各相关职能部门要积极配合、参与人民调解工作，促进业主自治调解、人民调解、行政调解、司法调解衔接互动，及时化解物业服务纠纷。（牵头单位：文星街道、县住建局；责任单位：县公安局、自然资源局、城管执法局、司法局、市场监管局、信访局、消防救援大队、市生态环境局湘阴分局）

（七）加大政策支持力度

21. 加大物业管理经费投入。将物业管理列入城市管理和基层社会治理创新的重要内容，作为民生产业来扶持，制定专门的行业扶持发展政策。按照事权与财权相匹配的原则，县财政每年配套安排物业管理专项经费，纳入年度财政预算并建立常态增长机制，主要用于物业服务行业的产业发展、社区物业监管、业主委员会和物业服务企业奖励、业主委员会培训以及物业管理行业诚信建设等。（牵头单位：县住建局、文星街道；责任单位：县财政局、人社局）

22. 加快老旧小区提质改造。结合我县实际，实行县统筹、文星街道为主、县直部门单位和社区协助，开展老旧小区和保障性住房小区的提质改造，确保老旧小区和保障性住房小区供水、供电、供气、消防和安防等设施的基本达标。鼓励物业服务企业依规进驻在管项目周边老旧小区，逐步实现老旧小区物业管理全覆盖。（牵头单位：县住建局、文星街道；责任单位：县财政局、城管执法局、自然资源局、消防救援大队、供电公司）

三、保障机制

（一）加强组织领导。建立湘阴县推进城区居民小区物业管理综合协调机制，由县政府办协管城建线工作的副主任任召集人，县住建局、文星街道主要负责人任副召集人，县城管执法局、自然资源局、市场监管局、县财政局、数据局、人社局、司法局、信访局、公安局、发改局、应急管理局、审计局、工信局、交警大队、消防救援大队、供电公司、市生态环境局湘阴分局等部门单位分管负责人为成员。主要负责协调和及时研究解决城区物业管理工作中遇到的困难和问题，着力推动构建“街道吹哨、部门报到”工作机制形成常态，综合执法模式逐步完善，物业管理领域突出问题得到及时有效治理。

（二）压实工作责任。协调机制的各成员单位要把居民小区物业管理工作纳入本单位的重要议事日程，切实履行工作职责，制定相应工作细则，确保居民小区物业管理工作落到实处。文星街道要明确主要领导负责居民小区物业管理工作，将居民小区物业管理工作责任目标分解到社区，纳入年度工作考核。县住建局要严格依据物业服务企业信用评价实施办法，扎实推进物业服务企业红黑榜的评定；要将文星街道对物业服务企业的考核作为物业服务企业信用等级评定的重要依据。

（三）正面宣传引导。要加大政策宣传力度，强化舆论引导，引导广大业主依法理性维权和物业服务企业依规落实服务。开展系列物业管理的主题宣传活动，设置宣传专栏，开展深度报道，让广大业主和社会各界了解政策，增强责任意识，营造社会关注，群众支持，协力共建的良好氛围，并接受广大业主的监督，建立长效机制。

四、附则

本意见自印发之日起施行，有效期5年。