XYDR-2017-01008

湘阴政办发〔2017〕85号

各乡镇人民政府，工业园区、金龙新区、漕溪港临港产业新区、横岭湖（青山岛）省级自然保护区、鹅形山森林公园管理处，县直及驻县各单位：

《湘阴县建设用地容积率管理办法》已经县人民政府同意，现印发给你们，请认真遵照执行。

湘阴县人民政府办公室

2017年9月9日

湘阴县建设用地容积率管理办法

第一章  总    则

第一条 为进一步规范本县建设用地容积率的管理，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《湖南省实施〈中华人民共和国城乡规划法〉办法》、住房和城乡建设部《建设用地容积率管理办法》（建规〔2012〕22号）等规定，结合我县实际，特制定本办法。

第二条  在本县县城、镇规划区内以划拨或出让方式提供国有土地使用权的建设用地的容积率管理，适用本办法。

第三条  县城乡规划主管部门负责建设用地容积率管理工作。县国土、住建、房产等部门按照各自职责，协同做好建设用地容积率管理工作。

第二章  容积率确定

第四条  以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，县城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出容积率等规划指标，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定容积率等规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。容积率等规划条件未纳入国有土地使用权出让合同的，国有土地使用权出让合同无效。

第五条  本办法实施以前，容积率等规划条件未纳入国有土地使用权出让合同的，初始容积率按以下原则确定：

（一）出让时已有经县人民政府批准的控制性详细规划的，以控制性详细规划确定的容积率为初始容积率；

（二）出让时无经县人民政府批准的控制性详细规划，但已有经县人民政府批准的修建性详细规划的，以修建性详细规划确定的容积率为初始容积率（已核准的计入容积率的总建筑面积不变）；

（三）出让时无经县人民政府批准的控制性详细规划和修建性详细规划，但已有经县城乡规划主管部门批准的建设工程设计方案（包括总平面图）或提供含容积率指标的规划条件的，以县城乡规划主管部门批准的建设工程设计方案（包括总平面图）或提供的规划条件确定的容积率为初始容积率；

（四）出让时既无县人民政府批准的控制性详细规划和修建性详细规划，又无经县城乡规划主管部门批准的建设工程设计方案（包括总平面图）或提供含容积率指标的规划条件的，以宗地出让时所在地域级别基准地价设定的容积率为初始容积率（原历史性划拨土地补证或出让时实际容积率已大于基准地价设定的容积率的，按实际容积率确定）；

（五）以现状挂牌的土地，按现状挂牌时核定的容积率为初始容积率。

第（一）、（二）、（三）、（五）项初始容积率由县城乡规划主管部门确定，第（四）项初始容积率由县城乡规划主管部门、县国土资源主管部门共同确定。

第六条  以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目，建设单位应当向城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请，由城乡规划主管部门依据控制性详细规划核定建设用地容积率等控制性指标，核发建设用地规划许可证。建设单位在取得建设用地规划许可证后，方可向国土资源主管部门申请用地。

第三章  容积率调整

第七条  任何单位或个人都应当遵守经依法批准的控制性详细规划确定的容积率指标，不得随意调整。确需调整的，应当按本办法的规定执行，不得以政府会议纪要等形式代替法定程序调整容积率。

第八条  在国有土地使用权划拨或出让前需调整控制性详细规划确定的容积率的，应当遵照住房和城乡建设部《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》（2011年1月1日施行）第二十条的规定执行。

第九条  国有土地使用权一经出让或划拨，任何单位和个人都不得擅自更改确定的容积率。符合下列情形之一的，方可进行调整：

（一）因城乡规划修改造成地块开发条件发生变化的；

（二）因城乡基础设施、公共服务设施和公共安全设施建设需要导致已出让或划拨地块的大小及相关建设条件发生变化的；

（三）国家和省、市、县的有关政策发生变化的；

（四）法律、法规规定的其他情形。

第十条  国有土地使用权一经出让或划拨，凡有下列情形之一的，不得调整容积率：

（一）以招标、拍卖、挂牌等方式取得国有土地使用权的，自使用权获得之日起五年内不得受理容积率调整；

（二）同一项目用地已完成部分建设，剩余土地调整容积率的；

（三）违法建设项目；

（四）法律、法规规定不得调整容积率的其他情形。

第十一条  国有土地使用权划拨或出让后，拟调整的容积率符合划拨或出让地块控制性详细规划要求的，按以下程序办理：

（一）建设单位或个人向县城乡规划主管部门提出书面申请报告，说明调整的理由并附拟调整方案，拟调整方案应表明调整前后的用地总平面布局方案、主要经济技术指标、建筑空间环境、与周围用地和建筑的关系、交通影响评价等内容。

（二）县城乡规划主管部门对申请报告进行审查，就是否需要收回国有土地使用权征求县国土资源等有关部门意见，并组织技术人员、相关部门、专家对容积率调整的必要性进行专题论证。专题论证应根据项目情况确定专家的专业构成和数量，从专家库中随机抽取有关专家，论证意见应当附专家名单及本人签名。专家与申请调整容积率的单位或个人有利害关系的，应当回避。

（三）县城乡规划主管部门应当通过在本地主要媒体和现场进行公示等方式征求规划地段内利害关系人的意见，必要时应进行走访、座谈或组织听证。

（四）县城乡规划主管部门依法提出调整或不调整建议，并附县国土资源等有关部门意见及论证、公示等情况报县人民政府分管领导批准。

（五）经县人民政府分管领导批准同意后，县城乡规划主管部门应将调整后的容积率抄告县国土资源主管部门，县国土资源主管部门依据国家相关政策核实是否需要建设单位或个人补缴土地价款，并办理相关手续后，与建设单位或个人及时签订《国有建设用地使用权出让合同变更协议》或重新下达《国有建设用地使用权划拨决定书》。

（六）将容积率调整的相关资料归档备查。

第十二条  国有土地使用权划拨或出让后，拟调整的容积率不符合划拨或出让地块控制性详细规划要求的，按以下程序办理：

（一）建设单位或个人向县城乡规划主管部门提出书面申请报告，说明项目的基本情况、调整的理由以及初步调整方案；

（二）县城乡规划主管部门对申请报告进行审查并报县人民政府分管领导批准同意后，并就是否需要收回国有土地使用权征求县国土资源等有关部门意见，组织技术人员、相关部门、专家等对容积率调整的必要性进行专题论证；

（三）县城乡规划主管部门应当通过在本地主要媒体和现场进行公示等方式征求规划地段内利害关系人的意见，必要时应进行走访、座谈或组织听证；

（四）县城乡规划主管部门提出修改或不修改控制性详细规划的建议，向县人民政府专题报告，并附县国土资源等有关部门意见及论证、公示等情况。经县人民政府分管领导批准同意修改的，县城乡规划主管部门方可组织编制修改方案；

（五）修改后的控制性详细规划应当按法定程序报县人民政府批准。报批材料中应当附规划地段内利害关系人的意见及其处理结果；

（六）经县人民政府批准后，县城乡规划主管部门应将调整后的容积率抄告县国土资源主管部门，县国土资源主管部门依据国家相关政策核实是否需要建设单位或个人补缴土地价款，并办理相关手续后，与建设单位或个人及时签订《国有建设用地使用权出让合同变更协议》或重新下达《国有建设用地使用权划拨决定书》；

（七）将容积率调整的相关资料归档备查。

第十三条  调整容积率的建设项目，不得提高建筑密度，不得降低绿地率，不得减少公共服务设施和基础设施配套。

第十四条  容积率调整后应补缴土地出让价款的，补缴金额为该宗地评估基准日市场楼面地价乘以新增计入容积率的建筑面积。评估基准日为建设单位或个人向国土资源主管部门提出申请的受理日期。

第十五条  县城乡规划主管部门应当将容积率调整程序、各环节责任部门等内容在办公地点、项目施工现场和政府门户网站上公开。

第四章  容积率计算

第十六条  容积率是指一定地块内，计入容积率的总建筑面积与建筑用地面积的比值。建筑面积指标应分列计容积率建筑面积和不计容积率建筑面积，计容积率建筑面积是指建筑工程纳入容积率计算的建筑面积，简称计容面积；建筑面积计算按《建筑工程建筑面积计算规范》（GB／T50353－2013）执行。

建筑用地面积是指城乡规划确定的用地范围中，建设单位土地使用权证登记或拟确认的土地权属面积，不包括规划的城镇道路、河道、绿地等城镇公共设施、市政设施虚征用地面积。

第十七条  计入容积率的建筑面积包括：

1、作为除公共开放空间以外使用的架空层，作为除公共开放空间和车库以外使用的吊脚架空层及其他地上建筑面积；

2、作为除车库、地下设备用房、地下交通用房等设施用房以外使用的地下、半地下空间的建筑面积；

3、本办法后续条款所列特殊情形的建筑面积。

不计入容积率的建筑面积包括：

1、《建筑工程建筑面积计算规范》(GB／T50353－2013)中不计算建筑面积的情形；

2、作为公共开放空间使用的架空层和作为车库、公共开放空间使用的吊脚架空层;

3、作为车库、地下设备用房、地下交通用房等设施用房的地下、半地下空间。

第十八条  除复式（跃层式）住宅外，住宅和公寓标准层层高大于3.6米的，按两层计算计容面积。住宅和公寓楼在客厅部分通高的，按其建筑面积计算计容面积，但通高部分的面积不得超过该户型总建筑面积的25％。

第十九条  办公建筑标准层层高大于4.5米的，按两层计算计容面积。

第二十条  商业用房空间分隔为500平方米以下，层高大于4.5米;分隔为500平方米（含500平方米）以上、5000平方米以下，层高大于5.6米的,按两层计算计容面积。水平投影面积在5000平方米（含5000平方米）以上的大型商业空间、影院剧场及其它公共建筑可根据功能要求按其建筑面积计算计容面积。

第二十一条  建筑物的门厅、大堂、中庭、采光厅、会议室的高度不受以上条款限制，按其建筑面积计算计容面积。

第二十二条  建筑室外地平面以建筑物四周地坪最低标高确定。建筑物层数和高度以建筑物正立面的室外地坪或临街主立面的标高为基准进行计算，但与相邻建筑进行比较分析时，应采用统一的标高。

第二十三条  平地建筑物利用底层架空全开敞作为公共开放活动空间的，不计算计容面积，封闭部分和作为停车、经营空间使用的部分，应按其建筑面积计算计容面积。

第二十四条  地面坡度超过8％，且单排建筑用地的顺坡方向高差达到1.5米（含1.5米）以上的台地建筑物，利用吊脚架空层作为车库或公共活动空间使用的，不计算计容面积，作为其他用途的，应按其建筑面积计算计容面积（台地建筑物的确定依据《城市用地竖向规划规范》行业标准（JJ83－99）。

第二十五条  顶板高出室外地坪1.5米（含1.5米）以下的地下空间和半地下空间，作为除设置车库、地下设备用房、地下交通用房等设施用房外，作为其他性质使用的（如物管、商业等），按其建筑面积计算计容面积。

第二十六条  在主体结构外的阳台、套内花园以及飘窗，其水平投影面积的总和不应超过该户型计容面积的15％，因特殊情况超出的，小于等于15％的部分按其水平投影面积的50％计算计容面积，15％以上的部分按其水平投影面积计算计容面积。

第二十七条  在建设工程竣工规划验收时，因施工误差引起的计容面积变化，不得超过工程规划许可面积的5‰，且累计不超过500平方米，按规划条件超出的计容面积在补交土地出让金等各项税费后，才能办理相关手续，其他超过规划条件的计容面积按本办法相关条款进行处罚。

第五章  监督管理

第二十八条  县城乡规划主管部门对建设项目实施规划管理时，应当严格执行经批准的控制性详细规划确定的容积率。

对同一建设项目在给定规划条件、建设用地规划许可、建设工程规划许可、建设项目竣工规划核实过程中，县城乡规划主管部门给定的容积率均应符合控制性详细规划确定的容积率，并将各环节的审批结果公开，直至该项目竣工验收完成。

对于分期开发的建设项目，各期建设工程规划许可确定的建筑面积的总和，应该符合规划条件、建设用地规划许可证确定的容积率要求。

第二十九条  县城乡规划主管部门应严格监督规划的实施，加大执法巡查力度，对建设过程中擅自改变规划审批内容的，应当及时依法制止并限期改正。

第三十条  县城乡规划主管部门对建设工程进行规划核实时，要严格审查建设工程是否符合容积率要求。未经核实或经核实不符合容积率要求的，建设单位不得组织竣工验收。

第三十一条  建设单位向县住建主管部门申请《建筑工程施工许可证》时，应当提供县城乡规划主管部门核发的《建设工程规划许可证》等相关资料，县住建主管部门应督促施工单位按照依法审定的施工图设计文件施工。对施工单位擅自改变施工图设计文件施工的，县住建主管部门应责令施工单位停工并函告城乡规划主管部门。

第三十二条  县房地产主管部门应当凭县城乡规划主管部门核发的《建设工程规划许可证》（并附已审核通过的建施图）及相关资料办理商品房预售许可证。

工程竣工验收合格后，县房地产主管部门、县不动产登记主管部门应当依据县城乡规划主管部门核发的《建设工程规划许可证》（附建设工程竣工规划验收合格证、竣工图或认可的《实建房屋与规划审批图差异对照表》）等相关手续办理房屋面积确认，楼盘表建立及不动产权证书。

第三十三条  因提出申请容积率调整而不能按期开工的项目，不能作为土地闲置的理由和依据。

第三十四条  县国土资源主管部门在核发国有土地使用权分证时，应当对超容积率部分的土地出让价款补缴情况进行复核，如未缴清，不得核发国有土地使用权分证。

第三十五条  监察机关应加强对城乡规划、国土资源、住建、房地产等主管部门在建设用地容积率管理工作中履行职责情况的监督检查。

第六章  罚    则

第三十六条  未经依法批准擅自超过原容积率建设的，由县城乡规划主管部门责令停止建设，限期拆除（3个月以内）并处建设工程造价8％的罚款；无法采取改正措施消除影响，不能拆除的，依法没收实物或者超容积率部分所得的全部收入，并处建设工程造价10％的罚款。

第三十七条  城乡规划、国土资源、住建、房地产等主管部门工作人员在建设用地容积率管理工作中违法违纪的，依法依纪给予行政和纪律处分；涉嫌犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。

第七章  附    则

第三十八条  本办法自公布之日起施行，本县行政区域内其他以划拨或出让方式取得国有土地使用权的建设用地的容积率管理参照本办法执行。