关于《关于推进城区居民小区物业管理工作的实施意见（试行）》的起草说明
我局起草了《关于推进城区居民小区物业管理工作的实施意见（试行）》，根据《湖南省规范性文件管理办法》有关规定，现就报送法制审查的《关于推进城区居民小区物业管理工作的实施意见（试行）》有关情况说明如下：
一、《关于推进城区居民小区物业管理工作的实施意见（试行）》制定的必要性和基本情况
住宅物业管理与广大人民群众生产生活息息相关，对改善城市面貌、优化居住环境、维护社会稳定有十分重要的意义。近年来，随着城市化进程不断加快，我县物业管理工作出现了一些新情况、新问题，如：业主自治制度执行不力、物业企业服务行为不规范、物业经费使用不透明、物业设施维修责任不明确、监督管理体制不顺畅等等，国家及省级层面的法律法规对上述具体问题没有作规定，也没有比较性原则。根据我县物业行业管理现状，制定《关于推进城区居民小区物业管理工作的实施意见》（试行）旨在规范全县物业服务与管理行为，维护业主和物业企业的合法权益，促进物业服务行业健康发展，让广大居民更有安全感、获得感和幸福感。
二、《关于推进城区居民小区物业管理工作的实施意见（试行）》的起草过程
在《实施意见》起草过程中，我局与县人大常委会、文星街道到长沙市住建局考察调研，专题学习了望城区物业管理的好做法好经验。书面征求了县自然资源局、城管局、市监局、发改局、消防救援大队和文星街道等部门单位的建议和意见。同时，小虎副县长多次组织召开座谈会，对《实施意见》做了修改和完善，最终予以定稿。
三、《关于推进城区居民小区物业管理工作的实施意见（试行）》制定依据
主要以《中华人民共和国民法典》2020年5月28日第十三届全国人民代表大会第三次会议通过、《湖南省物业管理条例》《湖南省业主大会和业主委员会指导细则》《湖南省住宅专项维修资金管理办法》《湖南省住宅物业承接查验办法》（湘建房〔2022〕51号）为依据，参考借鉴《深圳市住宅区物业管理条例》《南京市住宅区物业管理条例》等省市地方性规范性文件有关规定。
四、起草过程中不同意见和协调情况。
起草过程中，由政府办刘慕文主任牵头组织召开多次协商会议，针对不同意见，对照相应的法规结合我县实际情况，进行了多次修改。同时县委政法委组织召开专家论证座谈会，进一步统一意见，并于2022年11月11日完成重大行政决策社会稳定风险评估报告。
五、《关于推进城区居民小区物业管理工作的实施意见（试行）》主要内容和有关问题说明。
《实施意见》明确，成立湘阴县物业管理工作领导小组，负责组织和指导协调全县物业管理工作；通过会办、交办、督办等方式处理物业矛盾纠纷，协调解决物业管理方面的突出、重大问题。县财政每年配套安排物业管理专项经费，纳入年度财政预算，用于行业发展、社区（村）物业监管、业主委员会和业主委员会培训、业主大会、业主委员会选举和物业行业诚信建设等。同时，把物业管理工作纳入对县相关部门和街道、社区绩效考核的重要内容，定期督查，综合评定。《实施意见》明确乡镇（街道）要建立健全居住社区综合治理工作制度，明确工作目标，及时研究解决住宅物业管理重点和难点问题。推动业主大会、业主委员会的成立，依法依规监督业主委员会和物业服务企业履行职责。物业主管部门负责相关法律法规落实的指导工作。相关部门单位要按照各自职责对小区物业进行监管，联动共为，加强行政执法。完善物业管理行业诚信体系，实现与“12345”服务热线互联互通，将物业服务企业处理投诉纳入诚信系统，年度投诉办结率要达到95%以上。物业服务企业要积极履职，在物业管理区域内向业主公示所接管小区的现状、服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等内容，主动接受业主及相关职能部门的监督。《实施意见》着力完善物业服务企业选聘机制，加强前期物业管理招投标监管；强化企业诚信建设；制定智慧物业建设指导标准；加强智慧小区、和谐小区建设，鼓励物业企业、通信运营企业和社会资本对已建成的小区进行智慧物业改造，逐步实现智慧化、智能化物业管理。《实施意见》健全了业主委员会制度，完善业主大会和业主委员会指导规则，明确业主委员会的职责、权利和义务。发挥党建引领作用，鼓励党员积极参选业主委员会，成立党支部。加强基础组织建设，将党建工作融入到物业服务、社区（村）服务中，努力实现政府治理、社会调解、党员先锋作用和居民自治的良性互动。《实施意见》创新了物业维修资金的管理方式，采取委托、集合、默认、公示、异议等有效表决方式，提高表决效率，维护业主合法权益；着力保障电梯安全运行，建立电梯维保单位诚信系统，定期向社会公示；逐步实现电梯运行实时在线监测，全力遏制电梯事故发生。加大小区违法行为执法力度，着重解决违章搭建、侵占公共部位、破坏公共绿地、占用消防通道、住改商等突出问题。构建县物业管理矛盾纠纷调处中心、街道（乡镇）物业纠纷调解联席会议制度、社区（村）人民调解委员会和业主委员会自治调解的四级物业纠纷调解工作体系，及时有效化解物业服务中的矛盾纠纷。
湘阴县住房和城乡建设局
2023年1月18日